A medida que más compradores de viviendas hacen una pausa mientras esperan que los precios y las tasas hipotecarias se enfríen, algunos vendedores se ven obligados a bajar los precios de venta.
En junio, casi el 7% de los vendedores redujeron sus precios de venta. Esa es la proporción más alta desde noviembre de 2022, según aleta roja. También es la primera vez desde antes de la pandemia que una casa típica se vende por debajo del precio de venta durante la temporada del mercado inmobiliario de primavera. Al mismo tiempo, sin embargo, el precio de venta medio alcanzó otro récord de 397.250 dólares, lo que dejó fuera del mercado a muchos posibles compradores.
Ha sido una temporada de primavera lenta para la compra de viviendas, ya que las altas tasas hipotecarias continúan pesando sobre la demanda de los compradores. En mayo, el número de ventas de viviendas cayó un 0,7% respecto al mes anterior y un 2,8% anual, según el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“El mercado inmobiliario está luchando por ganar impulso en un entorno de tasas hipotecarias elevadas”, dijo Odeta Khushi, economista jefe adjunto de First American Financial Corporation. “Las tasas hipotecarias más altas tienen un impacto negativo tanto en la oferta como en la demanda: excluyen a los compradores que pierden poder adquisitivo y mantienen a algunos vendedores potenciales con tasas fijas”.
Pero hay señales de que el mercado inmobiliario podría estar reequilibrándose lentamente después de unos años tumultuosos. A nivel nacional, los niveles de inventario están mejorando gradualmente a medida que las viviendas permanecen en el mercado por más tiempo, lo que indica un mercado inmobiliario ligeramente menos competitivo.
Los vendedores altamente motivados se han vuelto más flexibles a la hora de pedir precios para atraer compradores, especialmente en áreas donde los seguros de propiedad se han disparado, como Florida, dijo Erin Sykeseconomista jefe de Nest Seekers International.
A medida que el crecimiento de los precios de las viviendas se desacelere y el inventario de viviendas se acumule, es posible que los compradores finalmente vean más opciones y una mejor asequibilidad.
Ahora que hemos llegado al punto medio para 2024, hablé con expertos para averiguar qué creen que le espera al mercado inmobiliario en el futuro.
¿Por qué las ventas de viviendas fueron tan lentas esta primavera?
Es típico ver un aumento significativo en las ventas de viviendas durante la primavera y principios del verano. El final del año escolar lo convierte en un momento práctico para que las familias se muden, en lugar de obligar a sus hijos a cambiar de escuela a mitad de año. El clima más cálido también facilita que las personas visiten las propiedades. Pero en los últimos años, las cosas no han sido tan típicas.
Las ventas de viviendas han experimentado pocas mejoras desde el año pasado y todavía se encuentran en su nivel más bajo en casi 30 años, según Lorenzo Yuneconomista jefe de la NAR.
Las tasas hipotecarias y los precios de las viviendas son simplemente demasiado altos, y muchos posibles compradores de viviendas han optado por permanecer en modo de hibernación en lugar de enfrentarse al mercado inmobiliario de primavera.
A finales de mayo, las solicitudes de hipotecas todavía estaban un 10% por debajo del ritmo del año pasado, según una encuesta reciente del Asociación de banqueros hipotecarios.
Los propietarios de viviendas que necesitan vender sus propiedades rápidamente no tienen más remedio que ajustar los precios de venta para atraer compradores.
Factores que afectan el mercado inmobiliario actual
La actual crisis de asequibilidad de la vivienda va más allá de las altas tasas hipotecarias. Es una combinación de factores, incluidos los elevados costos de endeudamiento, el aumento de los precios de las viviendas y la oferta limitada de viviendas, que han hecho que la propiedad de vivienda esté cada vez más fuera de su alcance.
Las tasas hipotecarias siguen siendo altas
El aumento de las tasas hipotecarias ha afectado al mercado inmobiliario durante más de dos años. A principios de 2022, el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años se acercaba al 3%. Desde entonces, esa cifra ha aumentado significativamente (incluso superó el 8% el otoño pasado) en respuesta a la alta inflación y una serie de aumentos de tasas por parte de la Reserva Federal.
Si bien las tasas hipotecarias han caído desde sus picos de 2023, promediaron más del 7% durante la primavera, según datos del sitio hermano de CNET, Bankrate.
Así es como el aumento de las tasas hipotecarias ha afectado los pagos mensuales de una casa de $400,000 con un pago inicial del 10%.
| Tasa hipotecaria fija a 30 años | Depósito | Pago mensual de la hipoteca | |
| Préstamo A | 3% | 10% | $1,851 |
| Préstamo B | 7% | 10% | $2,728 |
El crecimiento de los precios de la vivienda se está desacelerando, pero no se detiene
Durante la pandemia, hubo una avalancha de demanda de compra de viviendas sin que la oferta pudiera igualarla. Como resultado, las guerras de ofertas se convirtieron en la norma y los precios de las viviendas aumentaron más del 40%, según el Índice de valor de la vivienda de Zillow.
Desde entonces, el crecimiento de los precios se ha desacelerado, pero no se ha detenido por completo.
El inventario de viviendas ha mejorado ligeramente desde la pandemia, aunque todavía está lejos de ser óptimo, dijo Keith Gumbinger, vicepresidente del sitio hipotecario HSH.com. “La combinación de una oferta y una demanda algo mejores, atenuadas por tasas más altas, ha ayudado a suavizar las ganancias de precios”, añadió.
Persiste la escasez de vivienda
Ha habido escasez de viviendas en todo el país durante casi dos décadas y el entorno actual de altas tasas de interés no está ayudando.
La mayoría de los posibles vendedores de viviendas tienen tasas hipotecarias vigentes inferiores al 5%. Si vendieran sus casas actuales y compraran otras nuevas, enfrentarían tasas hipotecarias significativamente más altas. A medida que las tasas hipotecarias caen, es probable que veamos más viviendas en el mercado. Pero dado que la mayoría de los vendedores se convierten en compradores, eso no solucionará la situación por completo.
La otra pieza del rompecabezas del inventario es la nueva construcción. Aunque en 2022 vimos uno de los mejores años registrados en cuanto a nuevas construcciones, al país todavía le faltan aproximadamente 4,5 millones de viviendas, según Zillow.
Así como los compradores de viviendas enfrentan tasas hipotecarias elevadas, los constructores de viviendas enfrentan tasas más altas para préstamos de construcción y desarrollo, escasez de mano de obra y un número limitado de lotes edificables.
Qué esperar en el mercado inmobiliario para lo que resta de 2024
Los expertos dicen que el mercado inmobiliario está en un largo camino hacia la recuperación. “Aún es un mercado de vendedores, pero podría estar en una situación más equilibrada a finales de año”, dijo Yun.
Hay muchas partes móviles (tasas hipotecarias, inventarios, precios de las viviendas) en el mercado inmobiliario, pero todas están conectadas. Teniendo en cuenta las condiciones actuales, la recuperación del mercado inmobiliario en los próximos años podría parecer un poco como un efecto dominó, pero en cámara lenta.
La primera pieza de dominó que probablemente caerá serán las tasas hipotecarias. A medida que la inflación se modere y la Reserva Federal comience a reducir las tasas de interés a finales de este año, las tasas hipotecarias deberían mejorar. La mayoría de las previsiones económicas prevén que el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años finalice 2024 entre el 6% y el 6,5%.
Los menores costos de endeudamiento deberían incitar a más vendedores a poner a la venta sus propiedades y (idealmente) provocar un repunte en las nuevas construcciones. Esto ya está pasando: 90% de los mercados han visto mejorar los niveles de inventario año tras año, según Black Knight. Los mayores aumentos se produjeron en Florida, así como en Austin y Denver.
La acumulación de oferta de viviendas puede hacer caer la tercera ficha de dominó: los precios de las viviendas. Con más inventario en el mercado, Yun espera que el crecimiento de los precios de las viviendas se estabilice en alrededor del 2-3% anual.
Si bien todavía no estamos en un mercado de compradores, los compradores potenciales de viviendas tienen más poder de negociación que hace apenas unos años. Gracias a un mercado ligeramente menos competitivo, probablemente no será necesario renunciar a cosas como inspecciones o tasaciones, que era una práctica común durante el mercado inmobiliario pandémico. También puede encontrar cierta flexibilidad a la hora de preguntar precios.
“Los precios de las viviendas se han vuelto más negociables en los últimos meses”, dijo Sykes. Los mercados costeros de Florida y Nueva Jersey ya están mostrando entre un 5% y un 10% más de negociabilidad sobre los precios de lista, añadió.
Y si un vendedor no cambia el precio, es posible que esté dispuesto a reducir la tasa de su hipoteca utilizando puntos.
Los cambios más lentos son mejores
Si bien una caída repentina en las tasas hipotecarias ciertamente incentivaría a muchos compradores a dejar de lado, no resolvería de inmediato la escasez de viviendas.
De hecho, los compradores que inundan el mercado para competir por un inventario aún limitado podrían hacer que los precios de las viviendas vuelvan a subir.
Idealmente, los precios de la vivienda y las tasas de interés hipotecarias avanzarán hacia un equilibrio al mismo ritmo. Sin embargo, seguirá dependiendo de una variedad de factores económicos. Si el mercado laboral se desacelera y el desempleo aumenta significativamente, la demanda de vivienda podría caer y provocar precios más bajos. Las políticas políticas también podrían entrar en juego, especialmente con las próximas elecciones generales de este año.
¿Cómo decidir si debes esperar o comprar una casa?
Comprar una casa es una decisión financiera (y personal) enorme. En el mercado inmobiliario actual, es comprensible que muchas personas no estén seguras de si es el momento adecuado para comprar. Pero si le pregunta a otra persona, como a un agente de bienes raíces, si debería esperar o comprar una casa, sepa que es una pregunta imposible de responder.
Para empezar, los expertos recomiendan no intentar cronometrar el mercado inmobiliario. Es mejor basar su decisión en sus propias circunstancias personales y financieras.
Esto es lo que debe considerar:
¿Cómo es tu crédito? Cuanto mayor sea su puntaje crediticio, más probabilidades tendrá de obtener una tasa de interés más baja en su futura hipoteca. Incluso una diferencia de unas pocas décimas de punto porcentual puede ahorrarle decenas de miles de dólares en intereses a largo plazo, haciendo que ser propietario de una vivienda sea más asequible.
¿Tiene ingresos estables y seguridad laboral? Sin un ingreso estable, puede resultar difícil afrontar cómodamente los pagos mensuales de la hipoteca y los demás costos de ser propietario de una vivienda.
¿Cuánto tiempo piensas quedarte en tu casa? Los valores de las viviendas tienden a apreciarse con el tiempo. Cuanto más tiempo permanezca en su casa, más se beneficiará de esas ganancias de valor. Muchos propietarios dependen del valor líquido que han acumulado mediante el pago de su hipoteca y la apreciación del precio de la vivienda para financiar el pago inicial de su próxima propiedad.
¿Tiene un fondo de emergencia? Antes de contratar una hipoteca, los expertos recomiendan disponer de un fondo de emergencia que pueda cubrir varios meses de gastos de manutención (incluidos los gastos de vivienda) en caso de una emergencia médica o pérdida del empleo.
